Форум Умных Людей

Здравствуйте, гостьВход | Регистрация )

2 страниц V   1 2 >  
Ответить ·  Новая тема
 :: Ипотека под залог имеющейся недвижимости, Нужны мудрые советы
 
Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 9:27
Сообщение #1


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Есть однокомнатная квартира ценой примерно 1 500 000 р. Нужно купить на вторичном рынке двухкомнатную квартиру ценой от 1 700 000 до 2 000 000 р., взяв в банке кредит, в том числе ипотечный. Варианты, предлагаемые банками в Интернете: отдать банку свою старую квартиру, получить деньги на новую, старую продать, деньги отдать банку, остаток выплачивать в течение определенного периода времени.

Подскажите, какие риски здесь могут быть? Кто продает заложенную квартиру - банк или должник? Как все обстоит в действительности? Вообще, выгодно ли это самому должнику?

Сообщение отредактировал Dark_Knight - 29.10.2015, 9:39

пархун
сообщение 29.10.2015, 9:42
Сообщение #2


Homo Sapiens
****

Группа: Members
Сообщений: 1381
Регистрация: 7.5.2008
Пользователь №: 43327
Спасибо сказали: 156




Репутация:   17  


1. Не забывай про дисконт. Ни один банк не даст тебе кредит в размере оценочной стоимости квартиры
Максимум что ты получишь под залог своей квартиры это 1 190.
2. Заложенную квартиру в банке продать ты не сможешь. Т.к. на ней обременение.
3. Банк продавать ничего не будет.

4. Возьми обычную ипотеку, купи квартиру и неспешно продавай свою старую, не забыв сдать её в аренду (чтобы было из чего платить ипотеку)

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 10:03
Сообщение #3


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(пархун @ 29.10.2015, 10:42) *
1. Не забывай про дисконт. Ни один банк не даст тебе кредит в размере оценочной стоимости квартиры
Максимум что ты получишь под залог своей квартиры это 1 190.
2. Заложенную квартиру в банке продать ты не сможешь. Т.к. на ней обременение.
3. Банк продавать ничего не будет.

4. Возьми обычную ипотеку, купи квартиру и неспешно продавай свою старую, не забыв сдать её в аренду (чтобы было из чего платить ипотеку)

___________________
Сердечно благодарю, значит все не так красочно, как расписано в Интернетах. К сожалению, кредитной истории у меня никакой, опыта, соответственно, тоже... Приходится у народа спрашивать.

P.S. Про продажу заложенной квартиры, как это там порасписано в Сети, - это вообще НЕПОНЯТНО. Почему, собственно, я и решил поинтересоваться. Дескать, банк устанавливает должнику срок на продажу заложенной квартиры, тот продает, деньги несет банку. Че-та подозрительна вся эта красивая сказка.

Сообщение отредактировал Dark_Knight - 29.10.2015, 10:06

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 10:43
Сообщение #4


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


Продать с обременени можно,но с потерей в цене.Сейчас вторичка упала и выбор большой,зачем брать с обременением,если полно без?Только ценой удивите.

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 10:48
Сообщение #5


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 11:43) *
Продать с обременени можно,но с потерей в цене.Сейчас вторичка упала и выбор большой,зачем брать с обременением,если полно без?Только ценой удивите.

___________
А какое обременение для покупателя квартиры? Если верить банкам, то мне дается срок на продажу квартиры и передачу вырученных от продажи денег банку. То есть, головная боль - только у меня. Полагаю, что это будет обычная продажа квартиры, ничем не отличающаяся от других аналогичных сделок.

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 11:10
Сообщение #6


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


И тут другой момент:продаётся все сейчас плохо,а для вас будет важна скорость,т.к. 1,5 млн ипотеки-тысяч 25-30 сейчас.Растянется на 3 месяца-попадете на 100к.

Dark_Knight, я интересовалась продажей с обременением.Там 2 варианта:Вы ищете того,кто готов стать новым залогодателем,т.е. банк просто переписывает на него ипотеку,либо гасите ипотеку,продаете без обременения. 1 вариант еще понятен(цена договора=цена продажи-ипотека,при условии,что новый заемщик банк устраивает,а то ипотеку нынче плохо дают),но кто по второму варианту согласится дать задаток в размере обременения?Это не совсем обычная продажа,а имеющая свою специфику. Заинтересовать такой вариант может только ценой.Ну и учитывайте Ваш риск,связанный с затянувшейся продажей.

Кстати,еще зачастую ставки по кредитам под залог другого жилья выше,чем при стандартной схеме.

А в чем причина?Хотите дешево урвать,пока цены низкие?Но это все сейчас компенсируется дорогой ипотекой,страховкой+неопределенностью в экономике,в итоге примерно одно и то же будет,что покупать не в кризис.Покупать сейчас выгодно с маленькой ипотекой или за наличные,а при смене одного на другое примерно такая же ситуация,как и раньше(исключение-смена дешевой недвижимости на дорогую,если наткнуться на тех,кому надо продать и они готовы двигаться в цене,но таких тоже мало).

Сообщение отредактировал devil-may-care - 29.10.2015, 11:11

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 11:17
Сообщение #7


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 12:10) *
И тут другой момент:продаётся все сейчас плохо,а для вас будет важна скорость,т.к. 1,5 млн ипотеки-тысяч 25-30 сейчас.Растянется на 3 месяца-попадете на 100к.

Dark_Knight, я интересовалась продажей с обременением.Там 2 варианта:Вы ищете того,кто готов стать новым залогодателем,т.е. банк просто переписывает на него ипотеку,либо гасите ипотеку,продаете без обременения. 1 вариант еще понятен(цена договора=цена продажи-ипотека,при условии,что новый заемщик банк устраивает,а то ипотеку нынче плохо дают),но кто по второму варианту согласится дать задаток в размере обременения?Это не совсем обычная продажа,а имеющая свою специфику. Заинтересовать такой вариант может только ценой.Ну и учитывайте Ваш риск,связанный с затянувшейся продажей.

Кстати,еще зачастую ставки по кредитам под залог другого жилья выше,чем при стандартной схеме.

А в чем причина?Хотите дешево урвать,пока цены низкие?Но это все сейчас компенсируется дорогой ипотекой,страховкой+неопределенностью в экономике,в итоге примерно одно и то же будет,что покупать не в кризис.Покупать сейчас выгодно с маленькой ипотекой или за наличные,а при смене одного на другое примерно такая же ситуация,как и раньше(исключение-смена дешевой недвижимости на дорогую,если наткнуться на тех,кому надо продать и они готовы двигаться в цене,но таких тоже мало).

________

Нет, я представляю себе продажу с обременением. Вы немного не поняли меня. Суть какая, судя по рекламе банковского рабства: банк дает мне деньги на новую квартиру, допустим стоимостью в 1700000р., и ставит мне условие продать в установленный срок мою старую квартиру, а вырученные деньги отдать банку. Допустим, продам я ее за 1400000 р. и банку буду должен 300000 р. + набежавшие проценты. Вот что я имею в виду, судя по рекламе такого ипотечного продукта. Моя цель - не урвать выгоду, а просто расшириться с наименьшими потерями для семейного бюджета и нервной системы. Суть других ипотечных "завлекух" мне понятна и не совсем приемлема по известным причинам - сроки, проценты, размеры выплат и пр. Мне всего лишь нужно узнать, все, что написано в Интернете реально? Нет ли тут скрытых банком рисков?

Сообщение отредактировал Dark_Knight - 29.10.2015, 11:19

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 11:29
Сообщение #8


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  



Кстати,еще зачастую ставки по кредитам под залог другого жилья выше,чем при стандартной схеме.


______
И вот это тоже совершенно непонятно, почему? У меня есть целая квартира, которую я готов отдать в залог банку. Он уже имеет 80% стоимости моей новой квартиры. Почему ставка выше? Чего я не понимаю?

Mikh@il
сообщение 29.10.2015, 11:33
Сообщение #9


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 6711
Регистрация: 14.1.2007
Из: Великий Новгород
Пользователь №: 25782
Спасибо сказали: 714




Репутация:   77  


Взять кредит на 2 млн под залог двушки, и продавать свою однушку, как только продали, погасить ипотеку двушки. Но риск есть везде. С 2 млн платеж будет некислый и дадут ли щас столько?

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 11:46
Сообщение #10


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(Mikh@il @ 29.10.2015, 12:33) *
Взять кредит на 2 млн под залог двушки, и продавать свою однушку, как только продали, погасить ипотеку двушки. Но риск есть везде. С 2 млн платеж будет некислый и дадут ли щас столько?

______
Рассматривается и такой вариант. Но это почти то же, что и брать ипотеку вообще не имея жилья. А это все прелести вступления в стройные ряды ипотечников: первоначальный взнос, немалые ежемесячные платежи... Конечно, можно вообще сдавать старую квартиру и платить безбедно, но к квартирантам я отношусь довольно негативно.

Этот вариант тоже заслуживает внимания, но у меня нет денег на первоначальный взнос - всего лишь есть квартира.

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 11:51
Сообщение #11


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


Цитата(Dark_Knight @ 29.10.2015, 12:17) *
________

Нет, я представляю себе продажу с обременением. Вы немного не поняли меня. Суть какая, судя по рекламе банковского рабства: банк дает мне деньги на новую квартиру, допустим стоимостью в 1700000р., и ставит мне условие продать в установленный срок мою старую квартиру, а вырученные деньги отдать банку. Допустим, продам я ее за 1400000 р. и банку буду должен 300000 р. + набежавшие проценты. Вот что я имею в виду, судя по рекламе такого ипотечного продукта. Моя цель - не урвать выгоду, а просто расшириться с наименьшими потерями для семейного бюджета и нервной системы. Суть других ипотечных "завлекух" мне понятна и не совсем приемлема по известным причинам - сроки, проценты, размеры выплат и пр. Мне всего лишь нужно узнать, все, что написано в Интернете реально? Нет ли тут скрытых банком рисков?

Вы узнайте в банке.Я спрашивала в банке,мне описали именно те 2 схемы.
Давать банку полную стоимость+давать срок=риск,т.к. сейчас не факт,что по рыночной оценке продадите(дисконт все равно будет) и шансов много,что не успеете продать. Лучше не читайте рекламу,а идите к предполагаемому кредитору и узнавайте условия,прочитайте такой договор с юристом на крайний случай.Будет проблема найти готового купить квартиру с обременением.Мы тоже хотим расшириться,однако реалии сейчас таковы,что продать можно дешево,купить относительно дешево,в итоге та же доплата,как и раньше.

Сообщение отредактировал devil-may-care - 29.10.2015, 11:52

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 11:52
Сообщение #12


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


http://pravoin.com/nedvizhimost/oformlenie...sya-zhilya.html - вот что побудило меня начать эту тему. А КОНКРЕТНО ВОТ ЭТО: Если необходимо в относительно короткие сроки купить новое жилье, можно воспользоваться ипотекой под залог квартиры нового образца. Ключевой ее особенностью является то, что заемщик обязуется в оговоренные банком сроки реализовать старое жилье, чтобы погасить большую часть кредита (до 70-80%). Ипотека рассчитана на несколько лет.

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 11:54
Сообщение #13


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


Цитата(Mikh@il @ 29.10.2015, 12:33) *
С 2 млн платеж будет некислый и дадут ли щас столько?

Не дают,хотя доход позволяет,видимо,учитывают риск потери работы(2 года назад при меньшем доходе давали почти в 3 раза больше)=\ Хотя и прожиточный минимум вырос до 10к сейчас+ставки высокие=маленькие суммы. 2 млн на 10 лет под 14%=31к. Семья из 3 человек,30 тысяч на расходы по прожиточному минимуму.Итого чистый совокупный доход должен превышать 60к.Ну далеко не каждая новгородская семья попадет под эти условия.

Сообщение отредактировал devil-may-care - 29.10.2015, 11:55

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 11:56
Сообщение #14


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 12:51) *
Вы узнайте в банке.Я спрашивала в банке,мне описали именно те 2 схемы.
Давать банку полную стоимость+давать срок=риск,т.к. сейчас не факт,что по рыночной оценке продадите(дисконт все равно будет) и шансов много,что не успеете продать. Лучше не читайте рекламу,а идите к предполагаемому кредитору и узнавайте условия,прочитайте такой договор с юристом на крайний случай.Будет проблема найти готового купить квартиру с обременением.Мы тоже хотим расшириться,однако реалии сейчас таковы,что продать можно дешево,купить относительно дешево,в итоге та же доплата,как и раньше.

__________
Спасибо большое. Безусловно, в банк я наведаюсь, но чтобы с ним общаться, нужно знать хотя бы основные моменты в этом вопросе. Уверен, в банке расскажут, как все красиво и шикарно... Мне же нужно знать, чем мне все это грозит. Узнав все от простых людей, можно идти и в банк.

Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 12:54) *
Не дают,хотя доход позволяет,видимо,учитывают риск потери работы(2 года назад при меньшем доходе давали почти в 3 раза больше)=\ Хотя и прожиточный минимум вырос до 10к сейчас+ставки высокие=маленькие суммы. 2 млн на 10 лет под 14%=31к. Семья из 3 человек,30 тысяч на расходы по прожиточному минимуму.Итого чистый совокупный доход должен превышать 60к.Ну далеко не каждая новгородская семья попадет под эти условия.

______
Вот именно. Поэтому такой вариант ипотеки абсолютно неприемлем. Чистое рабство.

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 12:06
Сообщение #15


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


Dark_Knight, дак а чем Ваша схема лучше,если все равно продавать недвижимость и гасить кредит?Продавайте,берите кредит на остаток.Рисков меньше,сразу в условиях определенности,можете оценивать разницу.А так Вы можете встрять с продажей,а глаз дергаться будет от того,что висит пара миллионов кредита,по которому платите тысяч 30 по %.Имхо,это неоправданная схема,особенно сейчас.

Через схему "покупка-продажа" действовали родственники,но они покупали квартиру в Питере,а там цена росла быстрее,чем теряла в стоимости квартира в Новгороде.Они дикую ипотеку 2,5-3 млн,быстро сливали квартиру в Новгороде,и это было оправдано.Мы тоже в то время продавали-покупали квартиру,но от этой схемы отказались в связи с "экономической нецелесообразностью".

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 12:06
Сообщение #16


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 13:01) *
Dark_Knight, дак а чем Ваша схема лучше,если все равно продавать недвижимость и гасить кредит?Продавайте,берите кредит на остаток.Рисков меньше,сразу в условиях определенности,можете оценивать разницу.А так Вы можете встрять с продажей,а глаз дергаться будет от того,что висит пара миллионов кредита,по которому платите тысяч 30 по %.Имхо,это неоправданная схема,особенно сейчас.

________
К сожалению, мало опыта в этих вопросах - никогда не брал кредитов. Ваш вариант рассматривался на семейном совете. Это обычный потребительский кредит, но у него маленькие сроки погашения - там что-то около 3-5 лет. Хотя по размерам ежемесячных выплат почти одинаково с размером выплат при залоге имеющейся квартиры. В залоге имеющейся квартиры меня привлекает то, что ты въезжаешь в новую квартиру, когда за тобой еще числится старая, т.е. не надо метаться с мыслями "квартира почти продана, а я еще не купил новую".

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 12:10
Сообщение #17


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


Цитата(Dark_Knight @ 29.10.2015, 13:06) *
"квартира почти продана, а я еще не купил новую".

Это решается одновременным встречным вариантом-2 договора в один день.


Цитата(Dark_Knight @ 29.10.2015, 13:06) *
никогда не брал кредитов.

Кстати,при таких условиях могут и не дать нужные Вам 1700,особенно в кризис.

Сообщение отредактировал devil-may-care - 29.10.2015, 12:11

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 12:13
Сообщение #18


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 13:09) *
Это решается одновременным встречным вариантом-2 договора в один день.

________
Но значительные риски все же есть - могут помереть, передумать, выяснится, что кто-то недееспособен и скрыл это... Всего не усмотришь. Таскайся потом по нашим судам...


Цитата(devil-may-care @ 29.10.2015, 13:10) *
Это решается одновременным встречным вариантом-2 договора в один день.



Кстати,при таких условиях могут и не дать нужные Вам 1700,особенно в кризис.

__________
Как ни странно, но отсутствие кредитной истории действительно нынче не плюс, а существенный такой минус заемщику. Типа, че-та подозрительно все это, кредиты не берет, псих какой-то. aggressive.gif

devil-may-care
сообщение 29.10.2015, 12:16
Сообщение #19


Homo Immortalis
******

Группа: Members
Сообщений: 10741
Регистрация: 7.9.2005
Пользователь №: 9855
Спасибо сказали: 865




Репутация:   65  


Dark_Knight, передумают у Вас-передумаете Вы.Грубо говоря,берете задаток 30к,передаете встречному варианту.В один день идете на госрегистрацию.Передумывают у Вас-остается задаток Вам,передумываете тут же Вы-оставляете те же 30к продавцу.Срываются 2 сделки,все возвращаются к тому,что было.После подачи на госрегистрацию мало кто передумывает,да и поздно.

Цитата(Dark_Knight @ 29.10.2015, 13:13) *
Как ни странно, но отсутствие кредитной истории действительно нынче не плюс, а существенный такой минус заемщику. Типа, че-та подозрительно все это, кредиты не берет, псих какой-то.

С другой стороны и не странно:а вдруг не будет платить?Дадим,но мало,посмотрим,как пойдет.

Dark_Knight
сообщение 29.10.2015, 12:27
Сообщение #20


Homo Antecessor
****

Группа: Members
Сообщений: 635
Регистрация: 6.4.2013
Из: Готэм
Пользователь №: 107452
Спасибо сказали: 42




Репутация:   18  


[quote name='devil-may-care' date='29.10.2015, 13:16' post='1069900017']
Dark_Knight, передумают у Вас-передумаете Вы.Грубо говоря,берете задаток 30к,передаете встречному варианту.В один день идете на госрегистрацию.Передумывают у Вас-остается задаток Вам,передумываете тут же Вы-оставляете те же 30к продавцу.Срываются 2 сделки,все возвращаются к тому,что было.После подачи на госрегистрацию мало кто передумывает,да и поздно.
______
Спасибо, очень полезно.

 

2 страниц V   1 2 >
Быстрый ответ · · Ответить · Новая тема
2 чел. читают эту тему (гостей: 2, скрытых пользователей: 0)
Пользователей: 0


 :: Быстрый ответ
Полужирный
Курсив
Подчеркнутый
Вставить изображение
Смайлики
Цитата
Код
 Аватар:
 
 Отправлять уведомления об ответах на e-mail |  Включить смайлики |  Добавить подпись
   
 

RSS Текстовая версия Сейчас: 21.11.2017, 5:46
размещение рекламы; info@onfim.com; тел. +7 (8162) 90-00-35
Рейтинг@Mail.ru